专题二十三 抵押权生效规则

　　担保法

　　34，下列财产可以抵押

　　--抵押人所有的房屋和其他地上定着物

　　--抵押人所有的机器，交通运输工具和其他财产

　　--抵押人依法有权处分的国有的土地使用权，房屋和其他地上定着物

　　--抵押人依法有权处分的国有的机器，交通运输工具和其他财产

　　--抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山，荒沟，荒丘，荒滩等 荒地的土地使用权

　　--依法可以抵押的其他财产

　　抵押人可将前款所列财产一并抵押

　　35，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值

　　财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分

　　36，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押

　　以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押

　　乡镇，村企业的土地使用权不得单独低压，以厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押

　　37，下列财产不得抵押

　　--土地所有权

　　--耕地，宅基地，自留地，自留山等集体所有的土地使用权

　　--学校，幼儿园，医院等以公益为目的的事业单位，社会团体的教育设施，医疗卫生设施和其他社会公益设施

　　--所有权，使用权不明或者有争议的财产

　　--依法被查封，扣押，监管的财产

　　--依法不得抵押的其他财产

　　41，当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效

　　42，办理抵押物登记的部门如下

　　---以无地上定着物的土地使用权低压的，为核发土地使用权证书的土地管理部门

　　---以城市房地产或者乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门

　　---以林木抵押的，为县级以上林木主管部门

　　---以航空器，船舶，车辆抵押的，为运输工具的登记部门

　　---以企业的设备和其他动抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门

　　43，当事人以 其他财产抵押的，可自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效

　　当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人，当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门

　　知识点

　　1，不可抵押的财产：

　　国有/集体土地所有权

　　集体土地使用权(承包四荒和乡镇村办企业厂房抵押为例外)

　　公益法人的公益设施(公益财产以外的财产可以为自身债务抵押)

　　所有权，使用权不明或有争议的财产

　　--按份共有人有权决定以其分额设抵押

　　--共同共有人抵押，原则上须全体共有人同意

　　--其他共同共有人明知而未反对或沉默的，视为同意

　　--以共有船舶抵押的，须2/3以上分额的共有人同意

　　依法被查封，扣押的财产

　　依法被确认为违法违章建筑的

　　2，可以抵押的财产

　　--正在建造或尚未建造的房屋可以抵押

　　--正在建造中的船舶

　　--以将来的财产办理抵押登记的，原则上有效

　　以尚未办理权属证书的财产抵押的，只要在一审辩论终结前补办手续，可以有效，但未办理登记的，不得对抗第三人

　　--以房屋抵押的，其占用范围内的国有土地使用权同时抵押，反之同样

　　--以农作物抵押的，不及于集体土地使用权

　　3，法定登记抵押

　　--适用范围：土地使用权，房产，林木，机动运输工具，企业的设备，动产

　　--必须办理登记，否则无效(成立抵押权，但不得对抗第三人)

　　--签订抵押合同后，低压人恶意不办理抵押登记的，承担缔约过失责任

　　4，自愿抵押登记：登记对抗主义

　　5，以登记记载内容为准

　　6，抵押权的效力范围

　　如无约定：主债权，利息，违约金，损害赔偿金，实现抵押权的费用

　　设定前即为抵押物之从物的，效力及于从物

　　分属不同所有人的，不及于从物

　　原则上不及于孳息

　　不及于土地上的新增房屋，但可将其一同拍卖(不得优先受偿)

　　担保法

　　46，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。

　　55,城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

　　依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。

　　担保法解释

　　47，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。

　　48，以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。

　　49以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。

　　当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。

　　52，当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效。

　　53，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。

　　54，按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。

　　共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。

　　56，抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定的，抵押不成立。

　　法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。

　　59当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。

　　61，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。

　　62，抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金;抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物;第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。

　　63，抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。